Un logement meublé neuf au sein d'une résidence gérée — étudiante, senior, EHPAD, tourisme ou affaires — exploitée par un professionnel dans le cadre d'un bail commercial. Vous percevez un loyer contractuel ; la gestion locative est entièrement déléguée à l'exploitant.
La résidence de services regroupe plusieurs familles d'actifs — résidences étudiantes, seniors, établissements médicalisés (EHPAD), résidences de tourisme ou d'affaires — dont le point commun est la gestion par un exploitant professionnel via un bail commercial. Vous percevez un loyer défini contractuellement, indépendamment de l'occupation réelle du logement : la vacance locative, l'entretien courant et la relation avec les résidents relèvent de l'exploitant, pas de vous.
Ce cadre convient à un épargnant recherchant un revenu régulier sur un actif immobilier tangible, sans les contraintes de gestion d'une location classique.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet, au régime réel, d'amortir comptablement le bien et son mobilier — un mécanisme qui réduit l'assiette des loyers soumis à l'impôt (catégorie des bénéfices industriels et commerciaux). En résidence neuve avec services para-hôteliers, la TVA de 20 % grevant le prix d'acquisition est récupérable, sous réserve d'un engagement d'exploitation dont la rupture avant 20 ans entraîne une régularisation proportionnelle (par vingtièmes).
Un point à ne jamais généraliser : depuis la loi de finances 2025 (article 84, applicable aux cessions à compter du 15 février 2025), les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession pour les résidences de tourisme et d'affaires — ce qui alourdit la fiscalité à la revente sur ces deux familles de produits. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent exonérées de cette réintégration. Le choix du type de résidence a donc un impact direct sur la fiscalité de sortie, à intégrer dès la sélection du bien.
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Information non contractuelle. Les avantages fiscaux mentionnés sont conditionnés au respect des conditions légales du dispositif et sont susceptibles d'évoluer selon les textes d'application. Vectoria Patrimoine, agent immobilier titulaire de la carte professionnelle CPI 38012023000000018 délivrée par la CCI de Grenoble, présente des biens éligibles dans le strict cadre de la transaction immobilière (loi Hoguet du 2 janvier 1970) et ne délivre pas de conseil fiscal ou patrimonial personnalisé — cette mission relève de votre conseil en gestion de patrimoine ou de votre expert-comptable.
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