Loi Jeanbrun · Le nouveau statut du bailleur privé

Le statut du bailleur privé en bref

Créé par l'article 47 de la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, en vigueur depuis le 21 février 2026), le statut du bailleur privé introduit un mécanisme inédit : l'amortissement d'une fraction du prix d'un logement loué nu — jusqu'ici réservé à la location meublée — déductible chaque année des revenus fonciers.

Les paramètres du dispositif

AvantageAmortissement annuel déductible des revenus fonciers, plafonné à 8 000 € par an (intermédiaire), porté à 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social).

Base de calcul80 % du prix d'acquisition (le foncier, 20 %, est exclu de la base amortissable).

Taux — logement neuf / VEFA3,5 %/an (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social), pour un permis de construire déposé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Taux — ancien réhabilité3 %/an (intermédiaire), 3,5 % (social), 4 % (très social), pour une acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en immeuble collectif, avec travaux représentant au moins 30 % du prix.

Bien éligibleLogement en immeuble collectif : neuf, ou ancien avec des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition. Les monuments historiques sont explicitement exclus du dispositif.

Engagement locatifLocation nue à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum, avec des loyers plafonnés selon un barème de référence.

TerritoireToute la France, sans zonage — contrairement à la plupart des dispositifs antérieurs.

FenêtreOpérations engagées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Un mécanisme inédit d'amortissement du nu

Jusqu'à la création de ce statut, seule la location meublée (LMNP) ouvrait droit à l'amortissement comptable d'un bien immobilier. La loi de finances 2026 étend ce principe à la location nue, via deux nouvelles options introduites au 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts (options « i » et « j »), déclarées sur le formulaire fiscal 2044 EB. Le propriétaire déduit chaque année une fraction du prix d'acquisition de ses revenus fonciers, dans la limite d'un plafond annuel selon le niveau de loyer pratiqué : intermédiaire, social ou très social.

Le taux et la base diffèrent selon que le bien est neuf (VEFA) ou ancien avec réhabilitation lourde — dans les deux cas, l'immeuble doit être collectif. Cette architecture permet de mobiliser le dispositif aussi bien sur des programmes neufs que sur de l'ancien à restructurer, ce qui en fait un point de rencontre entre la logique du neuf en résidence gérée et celle du déficit foncier sur de l'ancien.

Un dispositif encore en cours de précision

Le statut du bailleur privé est entré en vigueur le 21 février 2026. À ce stade, les textes d'application précisant les plafonds de loyers et de ressources des locataires — indispensables pour calibrer précisément une opération — sont encore en cours de publication. Les paramètres présentés ici reprennent les chiffres fixés par la loi elle-même (article 47 de la LF 2026) ; les plafonds de loyers/ressources définitifs restent à confirmer par décret.

Vectoria Patrimoine vous présente les biens éligibles à ce nouveau cadre — neufs ou anciens réhabilités, en immeuble collectif — et actualise cette fiche à mesure que les décrets d'application sont publiés.

L'essentiel

Amortissement d'un logement loué nu, déductible des revenus fonciers — jusqu'à 8 000 à 12 000 € par an selon le niveau de loyer.
Logement neuf (VEFA) ou ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix, en immeuble collectif — monuments historiques exclus.
Engagement de location nue en résidence principale du locataire, 9 ans minimum, loyers plafonnés.
Aucun zonage : le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire français.
Fenêtre d'opérations : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Plafonds de loyers et de ressources en attente des décrets d'application — paramètres définitifs à confirmer.

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Information non contractuelle. Les avantages fiscaux mentionnés sont conditionnés au respect des conditions légales du dispositif et sont susceptibles d'évoluer selon les textes d'application. Vectoria Patrimoine, agent immobilier titulaire de la carte professionnelle CPI 38012023000000018 délivrée par la CCI de Grenoble, présente des biens éligibles dans le strict cadre de la transaction immobilière (loi Hoguet du 2 janvier 1970) et ne délivre pas de conseil fiscal ou patrimonial personnalisé — cette mission relève de votre conseil en gestion de patrimoine ou de votre expert-comptable.

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